Transcripción de la reunión

1. Llamado a lista y verificación del quórum

Siendo las 7:17 p.m. del día 29 de octubre de 2026, se dio inicio a la Sesión Ordinaria del Consejo de Administración del conjunto residencial SOLEVANTE, con la presencia de los integrantes que se relacionan en la tabla anterior. La sesión se llevó a cabo de manera presencial en la sala de juntas de la copropiedad, en la ciudad de Cali, Colombia. Fue presidida por la consejera Ximena Rizo, y actuó como Secretario el Administrador, Jorge Eduardo Rueda Arias.

En el llamado a lista se registró la presencia de los integrantes del Consejo de Administración Miriam Rojas, Ximena Rizo y Hernán Percy . También estuvieron presentes la Revisora Fiscal, Patricia Murillo, la Gestora Administrativa, Ubald Celis Uwalith Celis, y el Administrador, Jorge Eduardo Rueda Arias. .

Verificada la asistencia, se constató la existencia de quórum decisorio, quedando así legalmente instalada la sesión. Se manifestó que había quórum suficiente para deliberar y tomar decisiones. Se informó a los presentes que la sesión estaba siendo grabada para efectos de la elaboración del acta y se les invitó a manifestar de inmediato cualquier desacuerdo con la grabación. Ninguno de los asistentes expresó objeción.

2. Aprobación del orden del día

La Administración presentó el orden del día propuesto para la sesión, que comprendía los siguientes puntos:

• llamado a lista y verificación del quórum;
• aprobación del orden del día;
• presentación del informe de cierre contable y de revisoría fiscal al corte de septiembre;
• informe de gestión de la Administración;
• alternativa al servicio de aseo;
• seguimiento a compromisos y pendientes y reclamación a la aseguradora;
• propuestas de interventoría de fachadas para el proyecto de mantenimiento de fachadas;
• proposiciones y varios.

En relación con las propuestas de interventoría, la Administración precisó que, aunque ya habían visitado la copropiedad cuatro profesionales, hasta el momento solo había recibido dos propuestas. Explicó que, más allá de definir el interventor, su interés era que el Consejo definiera una ruta o plan de trabajo en función de esa contratación. Señaló que dicha contratación resulta muy importante para la planeación del proyecto de mantenimiento de fachadas.

Sometido a consideración de los miembros del Consejo, el orden del día fue aprobado. Acto seguido, uno de los asistentes advirtió que no se había incluido la aprobación del acta anterior. La Administración explicó que acostumbra remitir las actas el segundo día después de la sesión. Se acordó dejar constancia de que el acta fue leída y se resolvió incorporar el punto en el orden del día, como numeral 3.

✅ DECISIÓN APROBADA (Votación: aprobada por unanimidad de los 3 consejeros presentes): Aprobar el orden del día propuesto por la Administración, con la modificación de incluir como punto 3 la aprobación del acta anterior (Acta No. 006), quedando los demás puntos en el orden presentado.

3. Aprobación del acta anterior

Se sometió a consideración del Consejo el Acta No. 006 del 24 de septiembre de 2026. Se preguntó a los miembros si tenían inquietudes, dudas u observaciones sobre su contenido. Se dejó constancia de que el acta, remitida previamente por la Administración, había sido leída por los consejeros. Los miembros del Consejo manifestaron no tener observaciones, por lo que se procedió a su aprobación.

✅ DECISIÓN APROBADA (Votación: aprobada por unanimidad de los 3 consejeros presentes): Aprobar el Acta No. 006 del 24 de septiembre de 2026, sin modificaciones.

4. Presentación del informe de cierre contable y de Revisoría Fiscal al corte de septiembre

La Administración dio la palabra a la Revisora Fiscal, Patricia Murillo. Con apoyo en su informe, ella presentó el cierre contable y financiero de la copropiedad al corte del 30 de septiembre de 2026. Explicó que la primera parte del informe contiene resaltados los asuntos que vienen pendientes de períodos anteriores. A continuación desarrolló el estado de los fondos, el disponible, la cartera, los pasivos, la ejecución presupuestal y los principales gastos del período. El informe suscitó preguntas y aclaraciones de los consejeros y de la Administración, que se recogen en los subnumerales siguientes.

4.1 Resumen financiero al 30 de septiembre de 2026

4.2 Seguimiento de pendientes reportados por la Revisoría Fiscal

La Revisora Fiscal señaló los asuntos que continúan pendientes de períodos anteriores. El primero es la reclamación de una retención por $529.000. La Administración informó que ya presentó la reclamación, pero que en una entidad la carta fue devuelta. Explicó que lo relativo al Banco de Occidente fue dado de baja y que quedó por gestionar la reclamación ante la otra entidad bancaria . Indicó que la solicitud ya fue presentada, que se espera el reintegro y que la entidad ya le confirmó que sí se reintegrará.

Sobre la fumigación, se observó que en el año solo se había ejecutado una actuación, en marzo, y que el presupuesto solo contemplaba una. La Administración recordó que, al renegociar el contrato con la empresa de aseo, se dejó presupuesto de fumigación. El plan se ejecuta, además, como valor agregado dentro del costo del servicio de aseo, y las labores a cargo de esa empresa se han ejecutado. Explicó que el proveedor específico de fumigación no cumplió las expectativas de la Administración, por lo que, con el presupuesto remanente, se culminará el plan con otro proveedor. Esa ejecución se reflejará en los estados financieros de octubre.

4.3 Notas internas y soportes de gastos autorizados por el Consejo

La Revisora Fiscal solicitó que las notas internas, es decir, las notas de ajuste contable, cuenten con un soporte más completo. Explicó que los ingresos están soportados con claridad, pero que las notas de ajuste, por ejemplo las que dan de baja cuentas por cobrar y por pagar autorizadas por el Consejo, solo indican "cruce" o "se da de baja", sin precisar quién hizo qué. Pidió que sean más completas, sobre todo cuando se den de baja cuentas.

Indicó además que el Administrador manifestó haber solicitado autorización para los gastos. La Revisora aclaró que no se trata de pedir autorización, sino de dejar constancia. Señaló que en las notas adjuntas a cada documento soporte debe indicarse en qué acta del Consejo se aprobó el gasto cuando este supere los dos millones de pesos, pues se han presentado gastos de seis y cinco millones. Una consejera señaló que algunas de esas erogaciones ella misma las había aprobado al Administrador. Se respondió que esas aprobaciones no se socializan y que lo relevante es que quede claro para todos que el gasto ocurrió y fue aprobado.

Se discutió entonces el monto de la facultad de gasto de la Administración. Se recordó que el tope vigente era de dos millones de pesos y que este resultaba muy bajo. Se preguntó cuál es el monto habitual en estos casos. Se mencionó que dos salarios mínimos equivalen aproximadamente a cuatro millones de pesos y que en otras copropiedades se maneja un tope de tres salarios mínimos. Por consenso se resolvió resolver el tema en la misma sesión.

Otra consejera planteó que, cuando solo exista una cotización, se consulte previamente a la Presidencia. Se respondió que la existencia de una única cotización obedece, por lo general, a un bien o servicio exclusivo o a una situación de emergencia. .

✅ DECISIÓN APROBADA (Votación: aprobada por unanimidad de los 3 consejeros presentes): Fijar en hasta tres (3) salarios mínimos mensuales legales vigentes el monto de gasto que la Administración puede ejecutar sin autorización previa del Consejo. Los gastos que superen ese monto requerirán aprobación del Consejo. En todos los casos, la nota que acompañe el documento soporte deberá indicar el acta del Consejo en que se aprobó el gasto. La Administración deberá, además, completar las notas internas de ajuste indicando quién hizo qué, especialmente cuando se den de baja cuentas.

4.4 Fondos restringidos, rendimientos y fondo de mantenimiento de fachadas

La Revisora Fiscal informó que en el mes se alimentó el fondo de mantenimiento de fachadas con $2.589.000, correspondientes a los rendimientos que generan los dineros restringidos. Por este concepto el fondo ha crecido $13.087.000 en el año. Se aclaró que los intereses generados desde períodos anteriores ya se habían incluido en la presentación del proyecto a la Asamblea. Se mencionó que, frente a la proyección de rendimientos contemplada, se llevan aproximadamente dos millones y medio .

El fondo de fachadas presenta un valor de $317.778.000, con cuentas por cobrar de cuota extraordinaria por $7.777.000 . Se recordó que en la Asamblea se dejó claro que la cuota extraordinaria es de obligatorio cumplimiento. En la deliberación se precisó que ello significa que sobre el saldo de la cuota extraordinaria también se causan intereses de mora, y no solo sobre la cuota ordinaria. Se informó que se ha conversado con los propietarios que no han pagado para conocer las razones.

La Revisora indicó que las cuotas extraordinarias recibidas por anticipo ascienden a $159.461.000 . Con el fondo de reserva de $114.564.000 , los recursos restringidos totalizan alrededor de $583.000.000 . Estos recursos están respaldados por $117.000 en cuenta , CDT por $157.495.000 y fiducia por $556.859.000, para un total de $714.472.000. Se concluyó que las inversiones superan los fondos restringidos en $130.540.000.

Un integrante del Consejo preguntó a qué se refiere el término "valores restringidos". Se explicó que son aquellos que no son de disposición para el manejo corriente de la copropiedad. La Administración aclaró que los fondos son el de imprevistos, por $116.000.000, y el de recaudos para el mantenimiento de fachadas, por $477.000.000. Existe además un fondo adicional, constituido con los recursos pagados por la aseguradora, que provienen de más de doscientos millones de pesos. De ese valor ya se entregó un anticipo de más de ochenta millones y quedaron aproximadamente $121.000.000, destinados a la instalación de la bomba . Se precisó que esa instalación, con todos sus componentes, absorbe prácticamente la totalidad del saldo. Si sobraran tres o cuatro millones, se destinarían a ampliar la red hacia arriba, lo cual aún no está contemplado.

📋 CONSTANCIA: Se dejó constancia, a solicitud de uno de los asistentes , de que los $130.540.000 de diferencia entre los recursos invertidos y los fondos restringidos no constituyen un excedente libre, sino un valor menor, pues el saldo tiene una destinación especial, la bomba con cargo a los recursos de la aseguradora.

4.5 Disponible, conciliaciones bancarias e inversiones

El disponible cerró el mes en $78.953.000, con un incremento del 4,06%, equivalente a $2.849.000 . Se realizaron las conciliaciones bancarias y quedaron $17.209.000 de consignaciones pendientes de acreditar. Se explicó que esa cifra corresponde a dos pagos de cuota extraordinaria, uno de $9.300.000 y otro de $7.800.000, realizados el último día por propietarios que pagaron la cuota completa.

Respecto a las inversiones, se informó que un CDT al 7% por $105.195.000 se renovó automáticamente . Sus intereses aún no se han capitalizado ni recibido, pues permanecen en el banco hasta la renovación prevista para el día 7 . Otro CDT por $52.300.000 vence el 26 de noviembre. El fondo de capitalización en fiducia, por $556.859.000, generó rendimientos de $2.589.000, trasladados a la cuenta del fondo de fachadas.

Un consejero observó que, sobre fondos superiores a quinientos millones de pesos, dos millones y medio de rendimientos es una cifra muy baja frente a tasas que oscilan por encima del 10%. Se explicó que la mayor proporción de los ingresos entró en la segunda quincena del mes y que los traslados se hicieron entonces. La expectativa es que los rendimientos de octubre estén en el orden de los cinco millones de pesos. Se indicó que la fiducia ha tenido una rentabilidad variable, con días al 18%, al 11% y al 7%, y un promedio superior al 10%. Se mencionó también que en algunos cortes el resultado fue ligeramente negativo .

4.6 Cartera

La Revisora Fiscal informó que las cuentas por cobrar, una vez restadas las consignaciones por identificar, tienen un saldo de $56.410.000. Esto representa un incremento de 15,94%, equivalente a $7.756.000. Se causaron intereses de mora por $1.041.000 , se pagaron $2.837.000 y quedó un saldo por cobrar por este concepto de $1.333.300 . Se señaló que algunos apartamentos que en algún momento llegaron a tres cuotas de mora han venido abonando, por lo que ya no reflejan ese nivel, pero se les sigue haciendo seguimiento.

La Administración explicó que desde hace tres meses se observa una leve tendencia al alza de la cartera. En el último mes se recuperaron $21,3 millones respecto del saldo de agosto, pero la cartera aumentó en $6,2 millones . Se destacó que hubo gestión de cartera, aunque no mejoró respecto al mes anterior. Se informó del caso de un abono de aproximadamente diez millones de pesos que redujo un saldo en seis millones, porque se cruzó primero con intereses y con la porción correspondiente a la abogada. Ese saldo quedó en $15,9 millones al corte de septiembre . La Administración indicó que el juzgado ya profirió sentencia y que la abogada está cerrando el proceso con Bancolombia, de quien se espera respuesta para el pago completo a más tardar en noviembre. En paralelo, la propietaria tiene intenciones serias de pagar. Se manifestó que, por una u otra vía, la deuda se recuperará.

Se informó que un propietario identificado en la transcripción como "Pedro Felipe" se puso al día y redujo en $9 millones su saldo. Un consejero expresó su preocupación por el apartamento 16.01 de la Torre 3 , que es un caso nuevo de cartera. Se indicó que el propietario del penthouse no pagó agosto ni septiembre y que otro propietario ya se puso al día con un pago de gran valor .

La Administración analizó que el mes anterior había 10 casos de mora a 30 días y que en el mes actual hay 11, no necesariamente los mismos, pero con un valor importante. Observó que, de los apartamentos que figuraban en mora en agosto, varios pagaron y de allí proviene una parte importante de la recuperación. Los demás no pagaron o no terminaron de ponerse al día. Se consultó cuánto suman los saldos menores o "colitas". Se explicó que cuatro apartamentos adeudaban $33.000 cada uno, correspondientes a intereses de mora no pagados, porque el pago se cruza primero con intereses y queda pendiente la administración. Se aclaró que otros saldos corresponden a la primera cuota extraordinaria de fachadas, pues esos propietarios pagaron la administración, pero no la cuota extra.

4.7 Cruces de saldos, anticipos y pasivos

La Revisora Fiscal informó que, con la autorización del Consejo, se cruzaron saldos de retenciones no descontadas con los siguientes proveedores:

• el primer proveedor , por $37.895;
• CG Electric, por $19.397;
• Ángel Cardona, por $4.000;
• Comercializadora Tecno, por $1.165;
• Soluciones de Ingeniería, por $9.625.

Novaventas canceló $1.668.000, valor adeudado hasta agosto, y quedó debiendo $41.000 de septiembre. Se aclaró que Novaventas paga mes vencido, por lo que ese saldo se paga en octubre. El pago se había registrado en otra cuenta y fue reclasificado. Se legalizó el anticipo de Ecoespacios Plásticos por $2.400.000 y el mayor valor cancelado a Roma, por $91.630.

Los pasivos ascienden a $101.308.000, con un incremento de $4.695.000. Por mantenimiento se adeudaban $97.887.000 . El rubro más representativo es la vigilancia, con $61.303.000, correspondientes al mes de septiembre. Quedó una pequeña diferencia de $257.120 a favor del proveedor, luego del ajuste de descuentos. A Rapiaseo se le adeudaba una cuota de $28.815.000 . Con autorización del Consejo se cruzaron las cuentas de Nelson Lemus por $685.000 y de Periódico Gráfico por $977.918.

Quedan pendientes Oscar Pabón por $1.097.000, desde junio, y ECDC Soluciones por $2.340.000, del mes de agosto. Frente a Oscar Pabón, la Administración informó que ya consultó a Hugo para aclarar y organizar el asunto. Indicó que no se adeuda ese valor y que probablemente hubo una doble contabilización entre la cuenta pagada y la cuenta por pagar, por lo que se debe reversar el registro. Informó que un pago rebotó en agosto, no se hizo en septiembre y debe realizarse al día siguiente de la sesión.

4.8 Cuotas anticipadas y fondo de imprevistos

Se informó que las cuotas de administración anticipadas ascienden a $12.168.000, siendo las más relevantes las del apartamento 3-1202 ($4.689.000), el 1-302 ($2.759.000) y el 1-301 ($1.929.000). Las cuotas extraordinarias anticipadas ascienden a $159.461.000, según el cuadro presentado. El fondo de imprevistos tiene un valor de $116.831.000.

Una consejera preguntó si el fondo de imprevistos se capitaliza por completo en diciembre. La Administración explicó que eso fue lo ocurrido el año anterior y que ahora existe una dificultad operativa. Antes la capitalización era un cruce interno entre la cuenta de ahorros y el CDT en el Banco de Occidente, cuenta que ya fue cerrada. La otra cuenta continúa abierta, por lo que habría que llevar el dinero al banco el día de la renovación. Como la copropiedad no maneja cheques, la opción es solicitar un cheque de gerencia. La Administración se comprometió a analizar cómo hacerlo para capitalizar el fondo en diciembre.

4.9 Ejecución presupuestal

La Revisora Fiscal informó una variación desfavorable en el mes de $18.447.000, pero un acumulado favorable de $47.460.000. La copropiedad se encuentra por debajo de lo presupuestado en gastos por $35.479.000, principalmente en mantenimientos que aún no se han ejecutado. La Administración aclaró que varias de esas partidas se afectarán en octubre. Los rubros sin ejecución al cierre de septiembre son:

• mantenimiento de cubiertas, con $13.500.000, que ya fue ejecutado en las Torres 2 y 3 en octubre, como también el cambio de aceite de baterías;
• mantenimiento del sistema de prevención de incendios, con $3.034.000. Corresponde al mantenimiento de la alarma, programado para noviembre y valorado en $2.024.000, por lo que sobraría aproximadamente un millón de pesos;
• cancha múltiple, con $1.500.000.

La Administración señaló que el proveedor de la cancha múltiple y el de juegos infantiles es el mismo y que todo se facturó en un solo servicio. Por ello propuso separar el valor en la ejecución presupuestal, de modo que el rubro de juegos infantiles, hoy excedido, se rebaje con $1.500.000 y no queden sobrantes artificiales. Se comentó también que el letrero de advertencia de las porterías ya había sido arrancado .

Otras partidas con saldo por ejecutar responden a fechas específicas: actividades de integración ($5.940.000, que se destinarán a la Navidad), energía ($7.565.000) y seguro de zonas comunes ($6.390.000). Respecto del seguro, la Administración explicó que se calcularon diez meses y se dejó un colchón para noviembre y diciembre, ya que la prima aumenta en la renovación. Informó que la póliza vence el 21 de noviembre y que aún no ha llegado la propuesta de renovación. Indicó que AXA Colpatria tiene ahora una política según la cual el deducible para terremoto se calcula sobre el valor asegurado y no sobre la pérdida. En consecuencia, para ese evento no resulta práctico reclamar, mientras que para otros riesgos depende de la magnitud de la pérdida. Como referencia, citó que en otra copropiedad la prima pasó de $80 millones a $105 millones. Informó también que AXA Colpatria no admite nuevos apartamentos asegurados individualmente, pues deben estar asegurados todos. Una consejera manifestó su intención de consultar con el asesor de seguros, señor Fonseca, una póliza individual para su apartamento, y se comentó el alto costo de las reparaciones. La consejera se comprometió a hablar con él.

Los demás rubros con menor ejecución son mantenimiento de oficina ($6.070.000), reparaciones locativas ($5.744.000) y pinturas interiores ($4.458.000). Los rubros sobreejecutados son acueducto ($17.441.000) y mantenimiento de juegos infantiles ($4.282.000). Se informó que otros rubros agotaron su asignación y se excedieron: combustible y lubricantes ($3.244.000), recarga de extintores ($1.561.000), imprevistos ($5.620.000) y mantenimiento del tanque de agua y análisis ($292.000).

Se consultó por la reclamación que se tiene ante la empresa de servicios públicos , que asciende a unos $35.000.000 según el recibo de septiembre. La Administración explicó que en el presupuesto se registra solo el consumo y que el valor reclamado queda en reclamo mientras no se resuelva. Indicó que el recibo de octubre llegó aún más alto y que se está trabajando con un asesor de servicios públicos. La Revisora Fiscal advirtió que, al corte de diciembre, si no ha habido respuesta, se debe dejar una provisión por si la reclamación no prospera.

4.10 Gastos relevantes del mes y servicios públicos

La Revisora Fiscal relacionó los principales gastos del mes, así:

• Repuestos de ascensores: suministro e instalación de un display, por $2.590.000, y compra de una batería por $300.237.000 .
• Cancelación de medios magnéticos ante la DIAN y el municipio, por $1.150.000.
• Gimnasio: reparación de la bomba de calor, por $1.710.000.
• Juegos infantiles: malla de la cancha ($2.910.000), malla de otro juego ($897.000) y huellas de los columpios ($2.350.000).
• Mobiliario: mantenimiento de las mesas de camping ($4.046.000), de las bancas ($761.000) y de los basureros ($714.000).
• Extintores: recarga de 95 unidades y prueba hidrostática, por $2.696.000.
• Red eléctrica: tubos LED y conectores ($945.000), cambio de 50 conectores ($430.000), compra de 100 conectores para reparación del cable a tierra con tornillos y marcadores adhesivos ($500.000) y lámpara plana en la pérgola ($210.000).
• Reparaciones locativas: reparación e instalación de pararrayos, por $3.500.000, y otro rubro de piso por $1.299.000 .
• Actividades de integración: árbol navideño ($2.630.000) y diseño de decoración ($800.000).

Respecto a este último valor, se aclaró que los $800.000 corresponden a la decoración de Halloween y no a la decoración navideña, por lo que el comprobante contable está mal elaborado y debe corregirse. El árbol sí costó $2.630.000. Se mencionó además una compra de implementos de oficina cuya descripción no resulta clara en la grabación .

La Administración recordó que en los informes de gestión consta el registro de cada labor, quién la ejecutó y su costo. Explicó que algunos trabajos, como los eléctricos en altura, resultan costosos por las condiciones en que se ejecutan, y que allí se pueden observar los registros fotográficos, por ejemplo de los pararrayos ($3.500.000).

En materia de servicios públicos, se presentó el cuadro de consumos mensuales de energía y alcantarillado. El alcantarillado bajó de 1.184 a 820 , y se comentó la variación de precios de ambos servicios. Por tasa de seguridad y convivencia se han pagado $1.935.000 y por la contribución de este mes $2.296.000, para un acumulado en el año de $17.830.000. Se comparó esta cifra con el exceso presupuestal de acueducto, de $17.441.000. Se informó que ya terminó de pagarse la reparación de un equipo , con la cuota 12 de 12, y que están en reclamación $35.542.000. No se formularon más inquietudes al informe.

5. Informe de gestión de la Administración

La Administración compartió con los consejeros su informe de gestión y ofreció repasarlo o resolver inquietudes. Se hizo un recuento de las labores realizadas en el período, con registro fotográfico, y se indicó que algunos informes incluyen documentos anexos en PDF.

5.1 Mantenimientos y reparaciones

Se presentó la falla del sistema de pararrayos, el trabajo realizado para reemplazar esos elementos y los soportes instalados. Se reportó el retiro de un pararrayos y de una cuerda, hecho que ocasionó un daño a un vehículo. Se informó también la reparación del mantenimiento de la bomba de calor y el acompañamiento al proceso de revisión de zonas comunes y privadas por parte de los ingenieros. Se atendió una humedad en el apartamento 201 y se reparó una fuga en instalaciones de llaves en el piso 8 de la Torre 3. Se ejecutó el mantenimiento del mobiliario de la zona picnic y de las mallas de la cancha y de los juegos infantiles.

La Administración informó, además, el cambio de la bisagra de la puerta principal, que había cumplido su vida útil, y la instalación de una luminaria en el salón social. Reportó la recarga de extintores, con el informe de prueba hidrostática anexo, el cambio de batería de un ascensor de la Torre 13 y el cambio de carcasas de los citófonos. Informó que se corrigió una fuga en una tubería y que ya se instaló la baranda, asunto tratado en la sesión anterior. Se dio seguimiento al cierre de la zona PET.

Sobre las porterías, se explicó que ya están instaladas las mallas, pero que los niños se cuelgan de ellas. Esto ya ha ocasionado más de una vez que la estructura se les venga encima. Se anclaron, pero el anclaje duró tres semanas. La Administración indicó que la solución adoptada es mantener los avisos de advertencia, que protegen a la copropiedad, pues no se encontró otra forma de asumir ese riesgo.

5.2 Presión de agua en el sendero

La Administración explicó la dificultad histórica de la baja presión del agua en el sendero. En un recorrido con la empresa que presta el mantenimiento de las motobombas y con don Jaime, ingeniero hidráulico, se identificó una debilidad: el agua del sendero provenía de la misma tubería que abastece hasta el piso 16 de la Torre 2, lo que restaba presión. La presión de los apartamentos se divide en tres tuberías, de los pisos 1 al 7, del 8 al 12 y del 13 al 16 aproximadamente. Se hizo un bypass que independizó el sendero, tomando una derivación de la tubería de los pisos 1 a 7. Con ello, los cuatro puntos de agua del sendero tienen ahora mejor presión.

Se indicó que esta es la primera fase. Como segunda fase se explora instalar, en una zona del sendero, un tanque que se abastezca con una pequeña bomba y funcione como sistema de riego. Se podría llenar en la noche y habría que canalizar el aprovechamiento de aguas lluvias, que actualmente van todas hacia el parque de cesión que da a Bellavista. La Administración agregó que ese tanque también serviría en casos de incendio, pues los bomberos suelen preguntar de dónde pueden tomar agua. Un consejero consultó cuántos puntos de agua hay en el sendero, y se respondió que cuatro. El Consejo tomó nota del informe y no formuló observaciones adicionales.

6. Alternativa al servicio de aseo

La Administración presentó el tema señalando que nace de una dificultad histórica de la operación, que es el manejo de las basuras. Explicó que las canecas se trasladan manualmente en zorras o carretillas. Cada torre tiene su chute individual, y entre tres y cuatro operarios, todos hombres, bajan y suben las canecas entre las 7:30 y las 9:30 a.m. Eso afecta el riego, que debe hacerse temprano, y la limpieza de zonas como el gimnasio y la piscina. Según los cálculos de la Administración, la copropiedad paga prácticamente un operario, de un costo aproximado de $4.000.000 mensuales, solo para mover basuras.

6.1 Antecedentes con Rapiaseo

La Administración manifestó su respeto por Rapiaseo, que considera una empresa seria, de una familia decente . Recordó que se logró estabilizar el equipo de trabajo, lo cual fue difícil. Explicó que a partir del 15 de julio, con el cambio de jornada laboral, las empresas de aseo pasaron de 44 a 42 horas. La Administración buscó con Rapiaseo mayor eficiencia para que el recargo no recayera sobre la tarifa. La empresa se negó rotundamente y subió la tarifa de aproximadamente $28.300.000 a $29.200.000 . En septiembre, tras reunirse con Ana Lucía, representante de Rapiaseo, la empresa reajustó la tarifa a $28.300.000 a partir de octubre. La Administración mostró en la ejecución presupuestal cómo se movió esa tarifa a lo largo del año.

Sobre el problema de las canecas, la Administración indicó que lleva un mes y medio haciendo seguimiento semanal. Rapiaseo trajo a su personal del sistema de gestión de seguridad y salud en el trabajo, que evaluó las condiciones y concluyó que no eran las ideales para los esfuerzos que se realizan. El mismo día de la sesión, Ana Lucía informó que se evaluaba una solución, que sería probada al día siguiente, y envió la imagen de una carretilla. La Administración manifestó que esa no es una solución, que resulta peligrosa y que, después de mes y medio de seguimiento, el tema no ha sido tratado con la seriedad requerida, lo que calificó como su segunda decepción con la empresa.

6.2 Propuesta alternativa

La Administración explicó que un propietario, vecino de don Luis , es el gerente general de Ciudad Limpia . Ciudad Limpia adquirió una empresa de aseo, Tres Lindos , que ha ido recuperando fuerza con su nueva estructura. Ciudad Limpia también maneja la recolección de basuras y, a través de una fundación de su grupo, el reciclaje. La Administración había instruido a la Gestora Administrativa para que la empresa recicladora retirara el reciclaje en cada chute, pero la fundación manifestó que, por sus políticas, no ingresaría a las unidades residenciales. Se acudió entonces a Ciudad Limpia para que buscara una forma de entrar con un vehículo hasta los chutes. En ese proceso la empresa se interesó en la copropiedad y presentó una cotización del servicio de aseo.

Se comparó la propuesta de Tres Lindos con la de Rapiaseo. En la propuesta de Tres Lindos hay operarios con diferentes niveles de riesgo ARL, un jardinero y un piscinero, con domingos y festivos en las mismas horas. La diferencia está en los refuerzos, que son de cinco días en Rapiaseo y de dos días en Tres Lindos. En precio, la tarifa vigente con Rapiaseo, de $28.245.000 mensuales, frente a $28.301.000 cotizados por Ciudad Limpia, es prácticamente la misma. Como valor agregado, Tres Lindos ofrece un motocarguero de tiempo completo, con adaptación hidráulica o mecánica para elevar las canecas. Esta adaptación se haría a medida para la copropiedad, y el equipo sería propiedad de la empresa, que asumiría su mantenimiento sin sobrecosto . Se mostró una imagen de la adaptación, sugerida por Héctor San Clemente, de Ciudad Limpia.

La Administración señaló que habría que validar el funcionamiento del sistema, porque no se encuentra en el mercado como producto comercial y requiere adaptación. Un consejero estimó que un motocarro vale alrededor de $25.000.000. Sobre el personal, la Administración indicó que la cantidad de personas es la misma, que la Gestora Administrativa reportó que el operario Rossi de la Torre 1 no tendría inconveniente en pasarse, y que Kenner, quien lidera los procesos operativos, es leal a la copropiedad y se pasaría . Cuatro de siete personas se consideran indispensables, entre ellas Kenner, David y Jason . Un integrante preguntó si los trabajadores serían trasladados o serían personal nuevo, y la Administración respondió que se trataría de trasladar a quienes deseen hacerlo.

La Administración aclaró que no ha informado a Rapiaseo de esta alternativa, por ser leal al proceso y a la iniciativa propia. Agregó que no se llamó a otras empresas de aseo, sino que el contacto surgió como coincidencia del mismo proceso.

6.3 Deliberación del Consejo

Un consejero planteó que Rapiaseo no es experto en manejo de basuras, y que lo que se hace bien es el aseo, la jardinería y la piscina. Otro integrante consideró que la propuesta ofrece un valor agregado muy bueno, aunque cambiar de empresa es una decisión difícil. Observó que la permanencia del personal obedece a su vínculo con la copropiedad y no con la empresa contratista. Otro miembro recordó que cambiar de empresa implica nuevos riesgos y que, si hay accidente con un operario, la responsabilidad solidaria afecta a la copropiedad aun cuando el equipo sea del contratista.

Otro consejero recordó el recorrido histórico: antes de llegar a Rapiaseo pasaron más de tres años y varios proveedores con dificultades en jardinería, piscina, materiales y sótanos. Planteó que no conviene reiniciar un camino ya recorrido y estabilizado, ni arriesgarse con una empresa con antecedentes de quiebras y reestructuraciones, para la cual el aseo residencial es una operación marginal frente a la recolección municipal, cuyo futuro es incierto. Advirtió que, si el negocio no resulta, esa empresa podría retirarse con poco tiempo de aviso y la copropiedad perdería un servicio y a los operarios que lo prestan. Recalcó también que la dependencia de personas clave, como la Administración, hace riesgoso confiar en un modelo no probado.

Otro integrante respondió que la intención de la Administración no era sustituir a Rapiaseo, sino confrontarla con una alternativa para que ofrezca una solución real. Señaló que el problema de las basuras es propio de la estructura del conjunto y no una culpa de Rapiaseo. Por ello, la solución probablemente implicará un costo adicional, que no puede compararse de forma directa con el de otros conjuntos que no tienen esta problemática. Se planteó también la posibilidad de comprar un motocarro, por una inversión cercana a $25.000.000 que se recuperaría en unos seis meses frente al costo mensual de un operario, y de contratar a un tercero por días para subir y bajar las canecas . Se advirtió que un motocarro con remolque requiere permiso, y que los trabajadores no estarían dispuestos a usar su propia moto.

Un asistente sugirió informar a Rapiaseo de la existencia de otra cotización, y otro expresó inclinarse por la propuesta presentada .

La Administración concluyó que su objetivo era abrir el debate. Explicó que no buscaba reemplazar a Rapiaseo, sino mostrar el problema en números y desde la visión de la Gestora Administrativa. Indicó que hablará con Rapiaseo, le trasladará las cifras y solicitará una solución, ya sea con un contratista distinto o con un modelo de financiación a través de la misma empresa que integre algo con estas características. Se comprometió a traer más alternativas y a efectuar una comparación de costo-beneficio. Un consejero sugirió que, en paralelo, se avance en la adecuación de quien pueda prestar el servicio para comparar después los costos.

6.4 Reciclaje

Un consejero preguntó cómo funciona el negocio con los recicladores. La Administración respondió que se trata de una fundación que presta un servicio social. El chute tiene dos secciones, y una persona de Rapiaseo baja el reciclaje para desocupar las canecas. El reciclador llega con sus bultos, selecciona y limpia el sitio. Indicó que la fundación pertenece al mismo grupo de Ciudad Limpia y que no ingresa a las unidades residenciales. Por eso instruyó a la Gestora Administrativa para que le diga a la fundación que ingresa y retira el reciclaje de cada chute, o se buscará otro operario. La Administración estimó que con esa solución se eliminaría alrededor del 20% del problema. Se acordó revisar en la próxima sesión los resultados de esta gestión.

7. Seguimiento a compromisos y pendientes y reclamación a la aseguradora

7.1 Seguimiento a compromisos y pendientes

La Administración informó que los pendientes de sesiones anteriores fueron tratados durante la presentación del informe de la Revisoría Fiscal (numeral 4.2), entre ellos la reclamación de la retención por $529.000, el plan de fumigación, las cuentas por pagar pendientes y el soporte de notas internas. También se dio seguimiento a la instalación de la baranda, tratada en la sesión anterior, y al cierre de la zona PET, informados en el numeral 5. .

7.2 Reclamación a AXA Colpatria: estado y cuantificación

La Administración informó que la copropiedad está prácticamente lista para radicar la reclamación ante AXA Colpatria. El proceso sufrió un retraso de entre cinco y siete días en la socialización con los propietarios, porque dos apartamentos presentaron cotizaciones que no cumplían las expectativas. Al revisarlas en profundidad se comprobó que costaban más de lo valorado, y el asunto ya quedó resuelto. El informe consolidado de la reclamación incluye:

• identificación del inmueble asegurado y datos de la póliza;
• descripción del evento y de los daños;
• informe técnico de inspección estructural;
• cuantificación de los daños de los apartamentos asegurados y de las zonas comunes;
• resumen general;
• honorarios por demostración de la pérdida e interventoría;
• petición formal y relación de documentos soportes;
• información de representación legal y datos bancarios.

Respecto de los valores, se informó:

• Áreas privadas: para los 33 apartamentos asegurados, el costo directo es de $884 millones. Se incluyen justificaciones de criterios de reparación, por ejemplo la pulida total del piso de mármol y no solo del tramo fisurado, y casos como el del consejero Hernán Percy , donde se fisuraron muchas baldosas de porcelanato y casi se requiere cambiar todo el piso.
• Zonas comunes: Torre 1, puntos fijos, $153 millones. Torre 2, puntos fijos, $121 millones. Torre 3, puntos fijos, $147 millones. Sótano, $109 millones. Fachada, $155 millones. Muros de contención, $88 millones. Zonas al aire libre y zonas comunes generales, incluida la piscina, $64 millones. Lobby y áreas administrativas, $72,4 millones. El costo directo total de zonas comunes es de $911 millones.
• Resumen general de daños materiales: entre $1.700 y $1.800 millones, más AIU .
• Inspecciones técnicas y valoración, $17,6 millones, y una inspección visual de la estructura, $4,1 millones .
• Honorarios por demostración de la pérdida: $21,7 millones.
• Interventoría: el 10% sobre los daños materiales, equivalente a $179 millones. De ese valor, unos $80 millones corresponden a áreas privadas.

La Administración explicó que la póliza cubre la interventoría de las obras, pero tiene dudas sobre si la aseguradora exigirá un contrato para pagarla. Aclaró que se está reclamando el 10%, valor razonable de mercado. Respecto de los $80 millones de áreas privadas, señaló que la póliza indemniza a cada propietario y que habrá que decidir si se reparte proporcionalmente entre los apartamentos que acepten y utilicen una interventoría. Un integrante manifestó que no todos la requerirán.

La Administración mostró el contenido de la petición formal, que incluye 2.482 hojas de anexos. Explicó que ya se reunió con el ajustador y con los ingenieros que realizaron la valoración, y que se llegaron a acuerdos sobre algunos temas. Por ejemplo, en fachada se había planteado pintar toda la fachada lateral por una fisura del piso 3, pero el ajustador indicó que solo se reconocerá el paño, de viga a viga, lo que obligó a reprocesar la valoración. El ajustador visitó el apartamento más afectado y confirmó que se debe desmontar toda la cocina y cambiar todo el piso. Se explicó que la pretensión es alta y que constituye el techo de la reclamación. Se estima respuesta en 30 días . En cuanto al plazo para presentar el reclamo, la Administración indicó que el edificio tiene dos años desde el hecho, sin perjuicio de la prescripción.

Se mostraron ejemplos de los daños incluidos: lobby, pasillos, fachadas y muros de contención. Estos últimos requieren tratamientos con trabajos epóxicos y selladores especiales y son casi lo más costoso. La Administración reconoció que algunos ítems, como ciertos pisos, probablemente no sean reconocidos, mientras que otros, como los daños de muros de contención y fachada, sí lo serán.

7.3 Desocupación de apartamentos y cuotas de administración

El consejero Hernán Percy preguntó cómo se manejaría su caso. Su zona privada colinda con una zona común, y el ajustador indicó que debe desocupar el apartamento para ejecutar los trabajos. La Administración respondió que el ingeniero que elaboró el informe debe certificar el tiempo de obra, que el ajustador estimó mínimo de tres meses y que podría prolongarse si al levantar el piso aparecen hallazgos adicionales. Otros asistentes estimaron plazos de seis y hasta doce meses, y el consejero relató el caso de su apartamento. Se explicó que el desmonte incluye cocina, puertas, clósets y cortinas. Se señaló que es el único apartamento que requiere desalojo.

Se debatió la situación de las cuotas de administración durante las reparaciones. La Administración recordó que, según la póliza, el asegurado no es el propietario, sino la copropiedad por cuenta de la Administración. Si un propietario deja de pagar la administración por tener su unidad desalojada, la copropiedad debe cubrir los costos de vigilancia, aseo y mantenimiento. La aseguradora, después de pagar, puede repetir contra el propietario. Se advirtió el riesgo de que algunos propietarios crean que pueden dejar de pagar la administración mientras se reconoce el siniestro, y se subrayó que los gastos de la copropiedad continúan. Una consulta sobre la cobertura de alojamiento temporal se remitió al asesor de seguros.

7.4 Radicación y plazos

La Administración indicó que radicaría la reclamación al día siguiente de la sesión, para que el asesor de seguros, señor Fonseca , la revise entre el viernes y el lunes, y se radique ante la aseguradora el martes 3 de noviembre de 2026 . Con una respuesta en alrededor de 50 días se sabrá si la indemnización estará en el orden de $900, $700 o $500 millones. La Administración señaló que ya revisó la póliza y que esta contempla las cuotas de administración de todo el edificio durante la desocupación.

8. Propuestas de interventoría para el proyecto de mantenimiento de fachadas

8.1 Contexto y flujo de caja

La Administración recordó que la Asamblea aprobó un proyecto de mantenimiento de fachadas valorado en $812 millones de mantenimiento, $24 millones de alfajía y $44 millones de interventoría, para un total de $968 millones . Gracias a la iniciativa de pronto pago, la copropiedad cuenta con $427,1 millones , aproximadamente la mitad del valor del proyecto. El resto de la cuota extraordinaria se recauda en 18 meses. Con un buen análisis de flujo de caja y una buena negociación con el proveedor, la Administración considera posible iniciar el proyecto a comienzos de 2027 .

Un consejero preguntó qué ocurre si el presupuesto no alcanza, e indicó que el consejero Hernán Percy había advertido que los recursos serían insuficientes por los precios actuales y el terremoto. La Administración reconoció que el presupuesto está ajustado y que lo que no se hubiera previsto, como las fisuras, se cobraría adicionalmente por metro lineal. Explicó que la reclamación a la aseguradora incluye $155 millones por fachada y $421 millones por puntos fijos, lo que podría dejar recursos libres para el proyecto. Cualquier valor que reconozca la aseguradora mejora el flujo de caja. Un consejero manifestó que, con la reclamación, la situación es holgada y que antes del terremoto estaban "en el mejor momento".

Se precisó que no se iniciará la contratación antes de conocer la respuesta de la aseguradora, y que el proceso de contratación debe quedar muy avanzado para, en enero, ajustar solo el IPC y los precios. La Administración propuso preparar un pliego muy detallado y negociar con el contratista la actualización de precios.

8.2 Propuestas de interventoría recibidas

La Administración informó que ha conversado con cuatro arquitectos con experiencia en interventoría y pliegos de condiciones, de los cuales dos ya presentaron propuestas. Se explicó que se prefiere un arquitecto y no un ingeniero, porque el arquitecto es más detallista en un proyecto de pintura. En términos de precios, la interventoría oscila entre el 8% y el 10%, y debe considerarse el IVA cuando el proponente es una empresa. Una persona natural con 10% ofrece un inspector de tiempo completo, otra con 8% ofrece un inspector de medio tiempo, y una empresa con 10% más IVA ofrece visitas según su criterio y plan de trabajo. Se mencionó a Julián Chávez , quien fue interventor de la copropiedad Molinos y es el arquitecto que hace dos años elaboró la cuantificación de cantidades y la planimetría para la copropiedad, y al arquitecto Roberto . Se estimó que, sobre un contrato de $800 millones, la interventoría costaría unos $80 millones, y que el presupuesto contempla además un 5% de imprevistos.

8.3 Lineamientos para el pliego de condiciones

Los consejeros plantearon varios lineamientos para el pliego:

• Un consejero propuso manejar el anticipo por torre, y no por todo el proyecto, y pagar cada torre al 95% de avance, salvo que el contratista cuente con tres frentes de trabajo. Se planteó que todas las torres se trabajen en paralelo, para evitar pérdida de horas laborales y que los trabajos en altura se concentren en horas de mayor eficiencia.
• Se propuso que los trabajadores madruguen y trabajen colgados a partir de las 6:00 a.m. y como mínimo hasta la 1:00 p.m., porque después el sol dificulta las labores. Un consejero señaló, además, que los residentes del primer piso se ven afectados por la caída de objetos durante los trabajos.
• Se estimó la duración de la obra entre seis y ocho meses.
• La Administración propuso, en lugar de contratar el 8% o el 10% de entrada, un contrato inicial de $5.000.000 con el interventor elegido, para que verifique cantidades, precios y pliegos, valor que se incluiría después en la interventoría. Se explicó que ese contrato inicial podría ser de entre tres y cuatro millones de pesos.

Un consejero preguntó por qué no se adelanta el pliego con el señor Chávez. Otro respondió que Chávez podría estar sesgado por su trabajo anterior y que prefería escuchar a otros profesionales, de modo que se comparen las memorias. Se concluyó que es preferible entrevistar a varios candidatos. La Administración manifestó que consultará con Catalina, quien participó en el proceso de entrada, si conoce algún interventor, y pidió a los consejeros recomendaciones de contactos.

✅ DECISIÓN APROBADA (Votación: aprobada por unanimidad de los consejeros presentes): Acoger la siguiente ruta de trabajo para la contratación de la interventoría del proyecto de mantenimiento de fachadas. (i) La Administración convocará, en un plazo máximo de 15 días contados desde la presente sesión, a entrevista y presentación de propuestas a los candidatos a interventor, tanto los dos que ya presentaron propuesta como los que los consejeros y la Administración recomienden. (ii) La selección del interventor se realizará en una sesión extraordinaria del Consejo. (iii) Al interventor seleccionado se le encomendará, mediante un contrato inicial de bajo valor, del orden de $3.000.000 a $5.000.000, la verificación de cantidades, precios y pliegos de condiciones, valor que se imputará a la interventoría . (iv) No se contratará la ejecución de la obra antes de conocer la respuesta de AXA Colpatria a la reclamación. Los lineamientos sobre anticipo por torre y ejecución en paralelo se incorporarán al pliego de condiciones.

9. Proposiciones y varios

9.1 Planta eléctrica

Un consejero manifestó su preocupación por los dos eventos recientes de humo y olor provenientes de la planta eléctrica, y por la calidad del mantenimiento preventivo, que, a su juicio, debió detectar los desgastes. La Administración explicó que hubo dos situaciones. La primera ocurrió cuando, tras unas ocho o nueve horas de funcionamiento, se soltó un acople que derramó aceite sobre la planta; el calor lo quemó y generó humo y olor. La segunda ocurrió cuando un elemento flexible que conecta con el exhosto presentó una pequeña perforación o fuga, por la cual salía el humo que normalmente sale por el ducto. Se explicó que, después del mantenimiento, la planta se enciende y es observada por el técnico durante unos treinta minutos, y que la falla se soltó mientras la planta funcionaba.

La Administración indicó que no pretendía justificar el problema, sino explicar lo ocurrido. Informó que consultó con el fabricante, que le indicó apagar la planta o mantenerla en funcionamiento hasta conseguir el repuesto, y que la copropiedad asumió ese riesgo. La empresa es seria y trabaja con grandes empresas, y el proveedor está en evaluación ante la ocurrencia de dos eventos seguidos. Se informó que la planta se enciende al menos una vez al mes durante el mantenimiento, por una a tres horas, y que en noviembre corresponde el mantenimiento de la subestación, la transferencia y el transformador, a cargo de otra empresa especializada. Se acordó realizar una prueba adicional con los técnicos y verificar que las pimpinas con residuos estén correctamente tapadas. Un asistente preguntó por la limpieza del aceite derramado. Se respondió que se limpió, pero que pudieron quedar residuos que se queman al funcionar la planta. Se mencionó, además, una alusión a empresas de incendios y a una fecha en diciembre .

9.2 Sillas para el salón social

Se consultó sobre el estado y la cantidad de sillas del salón social. Se indicó que hay unas veinte o veintitrés y que deberían ser cincuenta. Se propuso aprobar la compra de más sillas, de las mismas características de las ya adquiridas, y los consejeros manifestaron estar de acuerdo. .

✅ DECISIÓN APROBADA (Votación: aprobada por unanimidad de los 3 consejeros presentes): Aprobar la compra de sillas adicionales para el salón social, de las mismas referencias de las ya adquiridas .

9.3 Iluminación de zonas comunes

Un consejero informó que hay luminarias apagadas en las Torres 2 y 3, encima de la pista de trote y en la pérgola de la piscina. La Administración respondió que Silvio revisa esas luminarias y que algunas se han cambiado y se vuelven a quemar. Indicó que se sigue con el cambio de lámparas de luz amarilla y que las del parqueadero aún no están instaladas, por lo que esa zona es oscura, aunque tiene sensor. Se acordó incluir en el plan de trabajo la última luminaria exterior, la más alta, en la zona de cesión, que se encuentra apagada.

9.4 Muro exterior, pintura y tratamiento de fisuras

Se trató el estado del muro exterior del perímetro, que va desde la esquina hasta la entrada del parque. La Administración explicó que el muro presenta varias fisuras y que no está incluido en el plan de trabajo del proyecto de fachadas, que solo contempla las tres torres. Indicó que los daños podrían recuperarse vía seguro. Se discutió la posibilidad de pintarlo con rodillo, pero la Administración advirtió que las fisuras requieren un tratamiento previo. Se describió el procedimiento: abrir la fisura con pulidora, aplicar amarres, rellenar con cemento, aplicar un imprimante, lijar y resanar. Sin ese tratamiento quedaría un parche visible.

La Administración informó que el proveedor Daniel termina dos muretes de los penthouses, de los cuales ya se repararon los dos críticos y faltan los otros dos, los de unos propietarios de los penthouses . Indicó que, como siguiente paso, se contratará con él la torre de la piscina, cotizada en $12 millones frente a otras cotizaciones de $14 y $17 millones. Sobre el acceso, se discutió el costo de los andamios, de unos $200.000 diarios, y la conveniencia de contar con puntos de anclaje, pues no hay anclaje para trabajar en altura en ese muro. Se informó que se acaba de contratar la instalación de doce o catorce puntos de anclaje en la parte alta del sendero para hacer el mantenimiento futuro sin contratista.

Agotado el orden del día y sin más asuntos por tratar, se dio por terminada la sesión de Consejo de Administración a las 9:38 p.m. .